证明资本耗费保险韧性,中中原人民共和国民居

华盛顿12月13日 - 外界广泛预期美国联邦储备委员会周三将升息,但更重要的是,美联储可能会就特朗普政府税改将如何影响美国经济给出迄今最为强烈的暗示。

作者 宿泱韫

记者 詹颖颐/蒋燕

东京12月13日 - 日本10月核心机械订单反弹回升,环比增幅大于预期,再次表明资本支出保持韧性;资本支出是日本经济扩张持续近两年的重要驱动因素。

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资料图片:2014年2月,美国华盛顿,美联储总部会议室。REUTERS/Jim Bourg

资料图片:2015年6月,北京市内的办公楼和住宅区。REUTERS/Jason Lee

2017年3月22日,香港,李嘉诚出席旗下公司财报发布会。REUTERS/Bobby Yip

2017年12月8日,日本,丰田汽车Tsutsumi工厂的普锐斯混合动力汽车生产线。REUTERS/Toru Hanai

投资者将密切关注,美联储将如何在刺激经济增长与当前的疲弱通胀和低迷薪资增长之间取得平衡,后者已经抑制了一些决策者对升息的意愿。

北京12月13日 - 最新季度调查结果显示,在“房住不炒”总基调下,中国住宅均价将延续涨幅收窄之势,明年上半年预计上涨2%,到年底降至同比涨幅持平,三四线楼市的降温是影响房价涨势的主要因素之一。

香港12月12日 - 根据目睹的条件清单(term sheet)及知情消息人士的说法,关于香港大亨李嘉诚名下的一栋香港摩天大楼以创纪录的52亿美元卖给中资支持买家一案,买家正寻求多达九成的贷款来为此次交易融资。

日本内阁府周三公布,10月核心机械订单较前月攀升5.0%;该数据被视为衡量未来六至九个月企业资本支出的指标,但较为波动。

为期两日的会议结束之后,美联储政策声明及其最新经济预测将在美东时间下午2点出炉。美联储主席叶伦将在半个小时后召开新闻发布会。这将是她明年年初结束四年任期之前的最后一次。

上周刚召开的中共中央政治局会议提出,明年加快住房制度改革和长效机制建设,意味着在继续限制投机投资的同时,长效机制建设将继续提速。受访者多认为,明年调控政策不会全面放松,租售并举、增加公共住房供给还会有更多措施出台。

这一高得反常的杠杆水准反映出内地新买家的兴趣增加,他们愿意付高价进入香港地产市场,而与此同时许多传统的本地业者却在出脱资产并投资海外。

剔除船只和发电设备订单的核心机械订单增幅,高于分析师的预估中值增加3.0%。9月核心机械订单下降8.1%,为逾两年来最大降幅。

叶伦的继任者--美联储理事鲍威尔近期在参议院确认主席提名听证会上表示,他不认为经济有过热之虞;此番谈话初步显示,在有证据证明薪资增长及通胀加速之前,他可能不愿加快升息的步调。

18家接受调查的中外机构对全国住宅均价的预估中值显示,房价涨幅到明年上半年将缩窄至2%左右,到年底进一步降至持平,对明年上半年房价涨幅预测区间为-3%到4%,其中有三家参与调查的机构未给出具体预测数据。

李嘉诚掌控的长实集团11月时宣布,以402亿港元出售旗下中环甲级商厦“中环中心”物业,买家为中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司( C.H.M.T. Peaceful Development Asia Property Limited)。以交易总价计,将成为香港历来成交价最高的商厦买卖。公司预计,按该物业在6月底的账面值,出售将录得约145亿港元收益。

7-9月当季日本经济录得连续第七个季度增长,持续时间为1994年以来最长,资本支出--即对工厂和设备的投资,是很大的促进因素,弥补了罕见的消费者支出下滑。

美联储在2017年已两度升息,预计明年将三度加息。

此次调查在12月1-12日进行,多数分析师预测所依据的数据来源于国家统计局70个大中城市房价指数。上半年房价变动幅度是指该年6月与上年6月相比的涨跌幅,年度变动幅度指该年12月与上年12月相比的涨跌幅。

中环中心新买家的主要股东为中国国储能源化工集团股份公司,约占55%权益。其余45%由一班近年活跃于本港工商物业市场的投资者持有。

长期来看,政府敦促企业扩大资产支出以提高生产率,以应对人口减少造成的劳动力萎缩。

在叶伦担任美联储主席的大部分时间里,她都是希望维持宽松货币政策愈久愈好,以期使失业率持续下降,劳工重返就业市场,以及薪资上扬。

“2018年房价指数涨幅放缓因国家政策指向‘必须把发展经济的着力点放在实体经济上’,‘坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位’。”高力国际华北区研究部总监曹化行称,但同时房地产业增加值占国内生产总值的比例约为6.0-6.5%,因此从中短期来看,维持房地产市场的稳定对于稳定宏观经济增长是非常关键的因素。

条件清单显示,中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司正在寻求一年期夹层贷款,为这项52亿美元的交易筹集大约40%的资金,夹层贷款的利率为8%。四位消息人士称,余下达50%的部分将以优先贷款形式筹集。这四位人士中,有三位是参与该交易的银行家。

“10月制造业者的机械订单尤其强劲,”瑞银证券日本投资长Daiju Aoki表示。

与叶伦密切工作的鲍威尔表示,他认为这个过程还有些运作的空间。

她认为,当前的形势下必须严格执行当前政策,才能保证市场稳定。对于个别城市如果价格仍持续快速上涨,可能会进一步出台相关紧缩政策。

“这是香港市场涌入诸多内地新来者的一个迹象,大家对这些买家的名字并不怎么熟悉,”亚洲房地产投资基金InfraRed NF Advisers Limited的执行长Stuart Jackson称。

“第四季制造业表现非常稳健。我认为出口商受益于来自中国的需求,存在因劳动力短缺造成的需求,”他说。

近期乐观的数据--尤其是就业持续劲增及经济大幅增长,促使部分分析师揣测美联储最新的预测将显示明年可能四度加息。

受访者指出,房价有上涨动力,是由于中国仍存在相当规模的潜在需求,而供应可能继续收缩,但严调控下需求难有明显释放,将限制房价涨幅。分城市来看,他们普遍预计随着棚改力度减弱,三四线楼市会降温;一线需求仍旺,但政策严厉不会有爆发式增长。

“,香港业者出脱资产并投资海外似乎成了一种趋势...而来自内地的替代资本又绰绰有余,价格因此也就继续攀升。”

10月来自制造业者的订单增长7.4%,其中化工和电子生产商的订单位居前列。

此外,也有迹象表明通胀在长期低迷后,或许将会走坚。尽管劳动市场强劲且经济呈现增长,但物价升幅一直低于美联储2%目标,这一点让美联储决策者陷于困境。

值得注意的是,对于2018上半年和下半年的走势,受访者有一些分歧,大部分认为楼市会持续降温,也有一些指出可能先冷后热,分歧点在于年中是否会有地区微调政策以防楼市过冷。

未能立即联系到中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司就此置评。

日本内阁府一官员表示,对生产半导体和智能手机相关零件的机械需求正在回升,因中国和其他亚洲国家的经济回春。

特朗普总统的包括大砍公司所得税在内的税改计划,如果获得共和党占主导的国会通过,可能会进一步提振美国经济。税改案看来很可能会在国会过关。

是次调查对2018年上半年住宅均价变动的预测值,较今年8月底进行的前次调查结果下降,当时对明年上半年房价升幅预测中值为3.5%。根据国家统计局数据测算,去年12月70个大中城市新建住宅销售价格指数同比上涨12.4%,今年10月涨幅已回落至5.4%。

**夹层贷款**

不过非制造业订单仅仅增加1.1%,9月下滑了11.9%。船运和邮政企业的需求带来支撑。

在近期的报告中,预测美联储明年将会升息四次,凯投宏观(Capital Economics)美国分析师Paul Ashworth表示,该刺激可望让美联储有理由以更快的速度将利率正常化。

链家研究院的受访者预计,一线城市的价格稳中略升,在调控效应逐渐释放之后,资金可能会向一线城市回流,潜在需求入市,但受制于购房资质限制和贷款成本上升,价格上涨会比较平稳。

根据行业专家,香港的地产买家大多数为交易筹资的借贷规模为交易金额的40-50%左右,使用夹层贷款并不常见。

Aoki表示他担忧非制造业,因食品价格上涨在一定程度上损及消费者信心。在当前薪资增长缓慢之际,消费者很难接受食品价格攀升。

Ashworth称之为“时机不佳”的减税计划,他表示,“预期对通胀的提振程度和其对实质GDP增长的拉抬幅度相当。”

而三四线城市明年市场降温更明显。一些城市价格下跌,原因在于推动三四线城市的棚改力度将会减弱、且随着调控政策的深入和全国层面的信贷收紧,三四线城市的基本面支撑不够(人口流出、老龄化等等),因此将会迎来量价的回调。二线城市走势则面临分化。

夹层贷款由于只需提供最低程度的抵押,利率相较于其它类型的贷款要高出许多。在香港与地产相关的夹层贷款利率介于6-10%。

他警告道,“因此,从这些数字来看,第四季机械订单或许会与第三季接近持平。”

编译 王颖/龚芳/戴素萍 审校 孙茉莉/王颖

调查显示,多数受访者认为,2018年“房住不炒”定位强化,热点城市继续抑制投机需求,三四线城市棚改力度减弱需求减少,成交量预计将持平或回落,在给出预测的13位受访者中,近八成预计,2018年成交同比负增长,另有一位认为持平,两位预计微涨。

由于香港银行提供的贷款额不能超过交易额的50%,所以夹层融资可能由基金公司提供。中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司的条件清单显示,财团需在3月份之前敲定夹层融资。

10月核心机械订单较上年同期增长2.3%,分析师预估中值为下降2.8%。

在房地产开发投资上,得益于热络的土地市场成交,今年前10月同比增速仍达到7.8%,优于市场普遍预期。15位受访者对明年上半年房地产投资增速的预测中值为4%,较今年有所放缓,销售回落对投资的拖累逐步显现。预测值从-2%到7%不等。

中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司已经支付了10%的保证金。由于票面利率较高、而香港的投资收益率较低,夹层贷款通常被用作过桥融资。当地媒体报导称,中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司计划通过出售中环中心部分权益来展开这笔投资。

政府维持对机械订单正显露出增强迹象的评估不变。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹预计,明年上半年房地产投资增速在5%左右,一方面成交下行拖累后续投资增速回落,另一方面租赁开工能弥补棚改开工减少的部分,且土地市场保持活跃度,房企补货意愿强烈,能支撑投资保持增长。

但银行业消息人士称,任何出售建筑部分权益的计划都可能使一些银行不愿参与提供优先贷款,因为那可能导致偿债责任更加复杂。

欲浏览完整表格,请点选日本内阁府网站: here

**明年调控不会全面放松**

最新协议进一步扩张了中国投资者在香港高端办公区的版图,香港半数的新租赁空间已经被中国大陆公司收入囊中,其中很多公司通过在香港借债来筹资。

编译 王琛/李春喜/孙茉莉; 审校 戴素萍/汪红英/许娜

中国最高领导层今年数次强调“房住不炒”,在上周召开的中共中央政治局会议上,又提出2018年加快住房制度改革和长效机制建设,受访者均认为最高层表态意味着明年房地产调控从紧的主基调不变,同时坚持因城施策。分歧在于,一些受访者预计下半年个别地区市场过冷可适当放松,另一些则认为年内不会有放松,甚至还会有三四线跟随热点城市收紧。

中国综合企业海航集团上个月称,已经偿还了35亿港元贷款的一部分,并且贷款方同意对其余款项予以延期。这笔贷款与海航集团在香港的首宗土地购置有关。

西南证券首席宏观分析师杨业伟表示,本轮房地产调控政策短期旨在控制房价上涨趋势,长期旨在建立长效调控机制。明年上半年房价并不会出现明显下跌,因而短期控制房价上涨政策不会有明显减弱,而建立长效调控机制的措施将继续推进。2018年上半年依然将有租售并举、增加公共住房供给的措施出台。

编译 张明钧/侯雪苹/王灿;审校 白云/王颖

“大的方向不会,行政调控不会放松、信贷紧缩也将持续,新的调控可能会以供给侧的租赁政策为主。”链家研究院受访人士表示。

链家指出,市场潜在需求仍在,放松政策可能会引发市场预期波动;明年政策重心去库存让位于去杠杆,稳增长让位于防风险;加上目前“房住不炒”是大的方向,也是长效机制的重点内容,解决重点城市“住”的问题的重要方面是发展租赁,2017年租赁政策频出,预计2018年将会持续。

在金融去杠杆和房地产调控持续的背景下,多数受访者预计明年房地产相关信贷增速将放缓,交通银行的夏丹称,开发贷投放一贯谨慎,商业银行多实行名单制管理,按揭贷以及其他创新类型的房贷产品将被严格管控。

央行此前数据显示,三季末人民币房地产贷款余额同比增长22.8%,增速较上季末低1.4个百分点;1-9月增加4.4万亿元人民币,占同期各项贷款的39.6%,比上半年占比高1.5个百分点。

谈及中国住宅市场目前面临的最大风险,有10位受访者选择“房企资金紧张,融资断裂造成运营风险”风险,四位选“市场利好预期依然较强,房价继续上涨导致泡沫破灭”,两位选择“政府强力调控导致房价大幅下跌”。

还有受访者提及其他风险,包括比部分拿地过于激进、杠杆率高的中小房企有资金链断裂风险(开发行业整体风险可控);不断上涨的按揭利率造成刚需群体置业成本攀升;供给不足导致供需持续失衡,且存在加剧风险,而这又有可能导致政策扭曲。

对于目前中国房价水平与经济基本面以及发展前景的匹配程度时,17家接受调查的分析机构给出7的预估中值,认为超过合适水平,预测区间为4-10,前次调查中值亦为7。

中共中央政治局上周五召开会议分析研究2018年经济工作,提出加快住房制度改革和长效机制建设。中金公司认为,相较去年“加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制”的说法,今年的提法预示未来住房长效机制建设将进一步落实和提速,公共住房建设最为迫切也最容易落实,今年已开始大力推进,预计至少须五年方可补足当前公共住房缺口。

图片 5背景资料:预测机构对明年中国住宅市场走势及政策看法汇总

审校 曾祥进

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